NOCLEGI
ROZKŁADY
Mieszkanie na wynajem – bezpieczne i opłacalne
Wraz z poprawiającą się sytuacją finansową polskich gospodarstw domowych w ostatnich latach coraz więcej z nas stać na to, aby inwestować na rynku nieruchomości. Nie może więc dziwić fakt, że Polacy odnajdują w sobie żyłkę domorosłego, nieruchomościowego inwestora.
REKLAMA
Bezpieczne jak nieruchomości
Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że w ostatnich latach Polacy wręcz pokochali nieruchomości. Dla przeciętnego Kowalskiego dysponującego nadwyżkami kapitału lokata w nieruchomości wydaje się po prostu najbardziej racjonalna. – Nie wymaga sporych nakładów czasu. Poza tym jest to dużo bardziej bezpieczna forma pomnażania kapitału niż inwestycja na rynku kapitałowym, czy tym bardziej na foreksie. Być może nie daje szansy na osiągnięcie zawrotnych stóp zwrotu, ale zakup mieszkania na wynajem pozwala na uzyskiwanie stabilnych zysków, a w długim terminie może nawet przyczynić się do osiągnięcia wolności finansowej – tłumaczy Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom. Wtóruje mu Piotr Kurzawa z Express House podkreślając, że dobra nieruchomość inwestycyjna to nie tylko taka, która będzie się wynajmować, ale taka, która zapewni nam nie tylko utrzymanie, lecz systematyczny wzrost wartości w długiej perspektywie. Należy dodać, że w ostatnich latach zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem przewyższały dochody, jakie można było uzyskać z obligacji skarbu państwa.
Szacunkowa stopa zwrotu na kapitale własnym z inwestycji w mieszkanie na wynajem o powierzchni 50 mkw. w Warszawie*
Źródło: raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2019 r”.
*Cena transakcyjna mkw. mieszkania na rynku pierwotnym powiększona o koszty wykończenia (+800 zł/mkw.). Kredyt złotowy na 25 lat, raty równe, płatne 12 razy w roku. Amortyzacja 1,5% (dwa remonty kapitalne w okresie 100 lat). Obłożenie 95%. Obliczona stopa kapitalizacji zawiera koszt amortyzacji. Opodatkowanie ryczałtem 8,5%. ROE oznacza zysk netto/zaangażowany kapitał własny.
Należy zwrócić uwagę na lokalizację
Inwestując odłożone środki finansowe w mieszkanie warto jednak pamiętać o kilku rzeczach. Piotr Kurzawa zaznacza, że przede wszystkim należy zwrócić uwagę na lokalizację i otoczenie. Każda nieruchomość nadaje się na wynajem, jednak nie każda ma taki sam potencjał. Zdecydowanie najlepiej wynajmują się nieruchomości w okolicach uczelni, szpitali, czy – jeśli nastawiamy się np. na wynajem krótkoterminowy – w centrach miast. Warto pamiętać o tym, żeby sprawdzić, jak okolica budynku z upatrzonym mieszkaniem może się zmieniać w przyszłości – jakie inwestycje planuje miasto, czy deweloperzy będą stawiać w tym rejonie nowe bloki itp. Trzeba również podkreślić, że ceny nieruchomości w najlepszych lokalizacjach zazwyczaj przekraczają rynkową średnią. Ekspert Express House zwraca w tym miejscu uwagę na jeden z podstawowych błędów popełnianych przez nowych inwestorów - „często się okazuje, że patrzą oni tylko na cenę mieszkania (aby była jak najniższa), a dokładając kilkanaście tysięcy złotych mogli uzyskać zdecydowanie wyższą stopę zwrotu, dzięki czemu nieruchomość "spłaciłaby się" szybciej”.
Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że w ostatnich latach Polacy wręcz pokochali nieruchomości. Dla przeciętnego Kowalskiego dysponującego nadwyżkami kapitału lokata w nieruchomości wydaje się po prostu najbardziej racjonalna. – Nie wymaga sporych nakładów czasu. Poza tym jest to dużo bardziej bezpieczna forma pomnażania kapitału niż inwestycja na rynku kapitałowym, czy tym bardziej na foreksie. Być może nie daje szansy na osiągnięcie zawrotnych stóp zwrotu, ale zakup mieszkania na wynajem pozwala na uzyskiwanie stabilnych zysków, a w długim terminie może nawet przyczynić się do osiągnięcia wolności finansowej – tłumaczy Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom. Wtóruje mu Piotr Kurzawa z Express House podkreślając, że dobra nieruchomość inwestycyjna to nie tylko taka, która będzie się wynajmować, ale taka, która zapewni nam nie tylko utrzymanie, lecz systematyczny wzrost wartości w długiej perspektywie. Należy dodać, że w ostatnich latach zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem przewyższały dochody, jakie można było uzyskać z obligacji skarbu państwa.
Szacunkowa stopa zwrotu na kapitale własnym z inwestycji w mieszkanie na wynajem o powierzchni 50 mkw. w Warszawie*
| Kwartał | Czynsz (zł/mkw.) | Cena (zł/mkw.) | Stopa kapitalizacji | ROE (brak kredytu) | ROE (kredyt 50%) | ROE (kredyt 80%) | Średnie rynkowe stopy 10 letnich obligacji skarbowych |
| IV 2013 | 43,5 | 7 189 | 7,3% | 4,5% | 3,8% | 1,8% | 4,4% |
| II 2014 | 43,4 | 7 332 | 7,1% | 4,3% | 2,9% | 0,6% | 3,4% |
| IV 2014 | 41,4 | 7 387 | 6,7% | 4,0% | 2,7% | 1,0% | 2,6% |
| II 2015 | 43,8 | 7 308 | 7,2% | 4,4% | 3,9% | 4,7% | 2,8% |
| IV 2015 | 45,0 | 7 401 | 7,3% | 4,5% | 4,0% | 4,6% | 2,8% |
| II 2016 | 46,4 | 7 355 | 7,6% | 4,7% | 4,4% | 5,4% | 3,0% |
| IV 2016 | 48,4 | 7 556 | 7,7% | 4,8% | 4,7% | 6,3% | 3,3% |
| II 2017 | 47,9 | 7 821 | 7,4% | 4,6% | 4,2% | 5,1% | 3,3% |
| IV 2017 | 49,7 | 8 054 | 7,4% | 4,6% | 4,3% | 5,5% | 3,4% |
| II 2018 | 51,2 | 8 320 | 7,4% | 4,6% | 4,4% | 5,7% | 3,2% |
| IV 2018 | 52,2 | 8 259 | 7,6% | 4,8% | 4,7% | 6,4% | 3,1% |
| II 2019 | 53,3 | 8 932 | 7,2% | 4,4% | 4,1% | 5,0% | 2,7% |
*Cena transakcyjna mkw. mieszkania na rynku pierwotnym powiększona o koszty wykończenia (+800 zł/mkw.). Kredyt złotowy na 25 lat, raty równe, płatne 12 razy w roku. Amortyzacja 1,5% (dwa remonty kapitalne w okresie 100 lat). Obłożenie 95%. Obliczona stopa kapitalizacji zawiera koszt amortyzacji. Opodatkowanie ryczałtem 8,5%. ROE oznacza zysk netto/zaangażowany kapitał własny.
Należy zwrócić uwagę na lokalizację
Inwestując odłożone środki finansowe w mieszkanie warto jednak pamiętać o kilku rzeczach. Piotr Kurzawa zaznacza, że przede wszystkim należy zwrócić uwagę na lokalizację i otoczenie. Każda nieruchomość nadaje się na wynajem, jednak nie każda ma taki sam potencjał. Zdecydowanie najlepiej wynajmują się nieruchomości w okolicach uczelni, szpitali, czy – jeśli nastawiamy się np. na wynajem krótkoterminowy – w centrach miast. Warto pamiętać o tym, żeby sprawdzić, jak okolica budynku z upatrzonym mieszkaniem może się zmieniać w przyszłości – jakie inwestycje planuje miasto, czy deweloperzy będą stawiać w tym rejonie nowe bloki itp. Trzeba również podkreślić, że ceny nieruchomości w najlepszych lokalizacjach zazwyczaj przekraczają rynkową średnią. Ekspert Express House zwraca w tym miejscu uwagę na jeden z podstawowych błędów popełnianych przez nowych inwestorów - „często się okazuje, że patrzą oni tylko na cenę mieszkania (aby była jak najniższa), a dokładając kilkanaście tysięcy złotych mogli uzyskać zdecydowanie wyższą stopę zwrotu, dzięki czemu nieruchomość "spłaciłaby się" szybciej”.
PRZECZYTAJ JESZCZE
